Статьи

Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, часто сопровождается сложными правовыми спорами между сособственниками. Одним из способов разрешения такого конфликта является принудительный выкуп доли. В своем Определении от 18.03.2025 № 41-КГ25-1-К4 Верховный Суд РФ дал важные разъяснения относительно условий, при которых такой выкуп возможен.

Фабула дела

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о:

• признании доли в праве общей долевой собственности незначительной;
• выплате денежной компенсации;
• прекращении права собственности;
• признании права собственности.

В ходе рассмотрения дела установлено, что истец и ответчик в период брака приобрели в общую долевую собственность истца и общих с ответчиком несовершеннолетних детей (по 1/3 доли) жилой дом общей площадью 43,3 кв. м и земельный участок площадью 595 кв. м. Частично оплата недвижимого имущества произведена за счет средств материнского (семейного) капитала.

После расторжения брака ответчик в указанном жилом доме не проживал, фактически проживая и работая в другом городе. Согласно заключению экспертов, раздел жилого дома в натуре с соблюдением строительно-технических и градостроительных требований технически невозможен. Земельный участок также является неделимым.

Правовая позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, указав на необходимость установления юридически значимых обстоятельств.

Суд сослался на положения статьи 252 Гражданского кодекса РФ, в которой закреплено:

«Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доля одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.»

Важно отметить, что принудительный выкуп доли представляет собой исключительную меру, допустимую только в конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Также следует учитывать ключевой принцип публичного реестра недвижимости: регистрация прав и публичность данных в ЕГРН формируют обоснованные ожидания участников оборота. Если лицо добросовестно приобрело имущество, полагаясь на сведения из ЕГРН, и не имея возможности достоверно установить неполноту и некорректность сведений в реестре, его права должны быть защищены путем признания его добросовестным приобретателем.

Условия для принудительного выкупа доли

На основании анализа правовой позиции Верховного Суда и сложившейся судебной практики можно выделить следующие условия для принудительного выкупа доли:

1. Незначительность доли собственника

Доля должна быть значительно меньше долей других сособственников. Как указано в Определении Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 8-КГ14-7, это условие отсутствует, если доли сособственников являются равными.

1. Невозможность раздела в натуре

Выдел доли в натуре должен быть невозможен без причинения несоразмерного ущерба имуществу. Под таким ущербом понимается:

• невозможность использования имущества по целевому назначению;
• существенное ухудшение технического состояния;
• снижение материальной или художественной ценности;
• неудобство в пользовании (п. 35 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).
1. Невозможность совместного использования

Объект не может использоваться всеми сособственниками по его назначению без нарушения прав собственников, имеющих большую долю (Определения Верховного Суда РФ от 11.10.2022 № 82-КГ22-3-К7, от 02.08.2022 № 64-КГ22-3-К9).

1. Отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества
   Суд должен установить, что собственник незначительной доли не имеет существенной потребности в использовании этого имущества. При этом учитываются:
• нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья;
• профессиональная деятельность;
• наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных;
• постоянное проживание в жилом помещении;
• получение медицинских, образовательных и иных социальных услуг (п. 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996).

Заключение

Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2025 № 41-КГ25-1-К4 служит важным ориентиром для разрешения споров о принудительном выкупе долей. Оно подчеркивает необходимость тщательного анализа всех обстоятельств дела и индивидуального подхода к каждому случаю.

Ключевое значение имеют не только формальные критерии (размер доли, техническая возможность выдела), но и оценка реальной заинтересованности сторон и соизмеримость их интересов. Наличие конфликтных отношений между сособственниками и длительное непроживание одного из них в спорном помещении могут свидетельствовать об отсутствии существенного интереса в использовании доли.

Данное решение напоминает, что принудительный выкуп доли является исключительной мерой, допустимой только при наличии установленной законом совокупности условий и когда это необходимо для защиты прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Исходя из положений статьи 252 ГК РФ, любой участник долевой собственности вправе требовать выдела ему в натуре части общего имущества, а все участники долевой собственности - раздела в натуре объекта общей долевой собственности. Такой раздел (выдел) возможен либо в добровольном порядке (по соглашению участников долевой собственности), либо в судебном порядке при отсутствии воли всех сособственников. При невозможности выдела или раздела в натуре и отсутствии соглашения участников долевой собственности, возможны два варианта: требование о выплате денежной компенсации или принудительный выкуп доли при наличии совокупности установленных законом условий.